Assembleia virtual de condomínio: como fazer com validade jurídica

A assembleia on-line deixou de ser improviso da pandemia e virou ferramenta permanente. Desde a Lei n.º 14.309/2022, o Código Civil autoriza expressamente que a convocação, a realização e a deliberação das assembleias de condomínio sejam feitas de forma eletrônica. Bem usada, ela aumenta a participação e acelera decisões. Mal conduzida, pode ser anulada.

O que a lei permite

O art. 1.354-A do Código Civil autoriza qualquer modalidade de assembleia em formato eletrônico, desde que:

1. a convenção não proíba essa possibilidade;
2. sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.

A assembleia também pode ser híbrida, com participantes presenciais e on-line ao mesmo tempo (art. 1.354-A, § 4.º).

Regras para a convocação

O edital de convocação deve informar que a assembleia será eletrônica e trazer as instruções de acesso, de manifestação e de coleta de votos (art. 1.354-A, § 1.º). Além disso, valem as regras gerais: todos os condôminos devem ser convocados (art. 1.354) e a pauta deve listar os assuntos que serão votados.

Os documentos da pauta, como orçamento, propostas e contratos, podem ser disponibilizados em meio físico ou eletrônico (§ 6.º).

Durante a assembleia

• Garanta que todos possam pedir a palavra e debater, e não apenas votar.
• Use uma plataforma que identifique quem vota e registre a fração ideal, quando a convenção usar esse critério.
• Controle procurações, como em uma assembleia presencial.
• Grave a reunião, informando os participantes.

Se o condômino tiver problemas com a própria internet ou o próprio equipamento, a administração não pode ser responsabilizada (§ 2.º).

Quando a ata é lavrada

A ata só é lavrada depois da soma de todos os votos e da sua divulgação (§ 3.º). Isso dá transparência ao resultado e evita contestações.

Sessão permanente: quando o quórum especial não é atingido

Alguns assuntos exigem quórum especial, como a alteração da convenção (dois terços). Para não perder a assembleia, a Lei 14.309/2022 criou a sessão permanente (art. 1.353, §§ 1.º a 3.º). Se o quórum não for atingido, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que:

• sejam indicadas a data e a hora da sessão seguinte, em até 60 dias, com as deliberações pendentes;
• os presentes fiquem convocados e as unidades ausentes sejam convocadas;
• seja lavrada ata parcial, enviada aos ausentes;
• a deliberação continue na data marcada, com a ata consolidada.

Os votos já registrados ficam valendo, e o condômino presente na sessão seguinte pode alterar o seu voto até o desfecho. A sessão pode ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia termine em até 90 dias da abertura.

Regras complementares no regimento

Detalhes como plataforma, tempo de fala e forma de votação podem ser previstos no regimento interno, aprovados por maioria simples em assembleia convocada para isso (§ 5.º).

Erros que podem anular a assembleia

• Convocação sem as instruções de acesso e votação.
• Assunto votado fora da pauta.
• Votação sem identificação segura dos condôminos.
• Falta de espaço para debate, apenas com votação.
• Quórum especial calculado de forma errada.

Como a Guia ajuda

A Guia Gestão Condominial organiza assembleias presenciais, virtuais e híbridas: edital, plataforma, controle de procurações, apuração e ata. Se o tema é delicado, como aluguel por temporada ou previsão orçamentária, a condução correta faz diferença. Fale com a nossa equipe.