Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu em 2026 e o que muda no seu prédio

A dúvida aparece em quase toda assembleia: o vizinho pode anunciar o apartamento no Airbnb e receber hóspedes diferentes toda semana? Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu a resposta mais clara até agora. A Segunda Seção, que reúne as turmas de direito privado, decidiu que a exploração de unidades para estadias de curta temporada em condomínio residencial depende de aprovação em assembleia por dois terços dos condôminos.

Neste artigo, explicamos o que foi decidido, o que ainda está em aberto e o que o síndico pode fazer agora para evitar conflitos.

O que o STJ decidiu em maio de 2026

No julgamento do Recurso Especial n.º 2.121.055, em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção negou o recurso de uma proprietária que queria continuar ofertando o imóvel na plataforma sem autorização do condomínio. Com isso, ficou mantida a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que proibia os anúncios.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, partiu de uma ideia simples: se o condomínio tem destinação residencial, os apartamentos também devem ser usados com essa destinação. Para a maioria do colegiado, a oferta reiterada e profissional de hospedagens curtas tem caráter econômico e descaracteriza o uso residencial.

Dois artigos do Código Civil sustentam a decisão:

• Art. 1.336, IV: é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação.
• Art. 1.351: a mudança da destinação do edifício ou da unidade depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

A ministra também afirmou que o meio usado para anunciar o imóvel não muda a natureza do negócio. Em outras palavras, tanto faz se a oferta é feita pelo Airbnb, por outra plataforma ou por um grupo de mensagens: o que importa é o uso que se dá à unidade.

O que ainda não está decidido: o Tema 1.443

Mesmo com a decisão de maio, o assunto não está encerrado. Em 2026, a Segunda Seção afetou o tema ao rito dos recursos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo. É o Tema 1.443, que vai responder a uma pergunta específica: a cláusula de destinação residencial da convenção basta, sozinha, para impedir a locação de unidades por curta temporada em plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa?

Enquanto a tese não for fixada, o STJ determinou a suspensão, em todo o país, dos processos individuais e coletivos que discutem essa questão. Isso significa que ações em andamento sobre o tema tendem a ficar paradas até o julgamento do repetitivo, cuja tese terá efeito vinculante para os demais tribunais.

Na prática, o cenário atual é este: o entendimento mais recente do tribunal favorece o condomínio que quer restringir a curta temporada, mas a regra definitiva virá com o Tema 1.443.

Aluguel por temporada continua permitido?

Sim, com nuances. A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991) prevê a locação para temporada, de até 90 dias, para residência temporária. O que o STJ examinou foi a exploração reiterada, com alta rotatividade de hóspedes e serviços típicos de hospedagem, que se aproxima de uma atividade comercial.

Por isso, vale separar as situações:

• Locação por temporada tradicional: um contrato de algumas semanas ou meses, para uma família que vem fazer um tratamento de saúde, por exemplo, segue a lógica residencial.
• Hospedagem rotativa por plataforma: vários hóspedes diferentes por mês, check-in sem contato e oferta de serviços se aproximam da hospedagem e foi esse o modelo analisado pelo STJ.

Cada caso depende dos fatos e da convenção. Quando houver conflito, a orientação de um advogado especializado em direito condominial é indispensável.

O que o síndico pode fazer agora

1. Leia a convenção e o regimento interno

Verifique como a convenção define a destinação do edifício. Ela diz "exclusivamente residencial"? Há alguma regra sobre locação por temporada ou hospedagem? Essa leitura orienta todos os passos seguintes.

2. Leve o tema para a assembleia

Se o condomínio quiser permitir a curta temporada, a mudança de destinação exige dois terços dos votos, conforme o art. 1.351 do Código Civil. Se quiser apenas organizar o uso, o regimento interno pode prever cadastro prévio de hóspedes, limite de pessoas por unidade, regras de uso das áreas comuns e responsabilidade do proprietário por danos e multas.

3. Registre regras de portaria claras

Hóspedes precisam ser identificados na entrada, como qualquer visitante. O cadastro deve respeitar a Lei Geral de Proteção de Dados: colete apenas o necessário e informe para que os dados serão usados. Veja mais em nosso artigo sobre reconhecimento facial e LGPD no condomínio.

4. Documente as ocorrências

Barulho, uso indevido da piscina, excesso de pessoas: tudo deve ser registrado em livro de ocorrências ou sistema digital, com data, hora e evidências. Esses registros sustentam advertências, multas previstas na convenção e eventuais medidas judiciais.

5. Evite decisões por conta própria

Bloquear o acesso de hóspedes ou cortar serviços da unidade sem base em decisão da assembleia ou da Justiça expõe o condomínio a indenizações. O caminho seguro é sempre a deliberação coletiva e a notificação formal do proprietário.

E se a assembleia já proibiu antes de 2026?

Decisões anteriores continuam valendo enquanto não forem anuladas. Se a convenção ou uma assembleia regular já restringiu a curta temporada, a decisão de maio reforça a posição do condomínio. Ainda assim, confira se a assembleia foi convocada corretamente, com o assunto na pauta, e se o quórum foi atingido. Assembleias com vício formal podem ser anuladas na Justiça.

Se o seu condomínio pretende fazer essa votação em formato eletrônico, veja os cuidados em nosso guia sobre assembleia virtual de condomínio.

Resumo para o condômino

• Em maio de 2026, o STJ decidiu que a exploração de unidades para estadias curtas em prédio residencial exige aprovação de dois terços dos condôminos.
• O Tema 1.443 ainda vai fixar a tese definitiva, e os processos sobre o assunto estão suspensos no país.
• Quem quer anunciar o imóvel deve consultar a convenção e o síndico antes.
• Quem se sente prejudicado deve registrar as ocorrências e levar o tema à assembleia.

Como a Guia ajuda o seu condomínio

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