Reforma tributária e condomínio: a taxa condominial vai pagar IBS e CBS?

A reforma tributária sobre o consumo começou a sair do papel em 2026, e uma pergunta chega toda semana às administradoras: a taxa de condomínio vai passar a pagar imposto? A resposta curta é que, em regra, não. A resposta completa exige olhar para as outras receitas do prédio e para os contratos com fornecedores, que é onde o efeito tende a aparecer.

O que diz a lei sobre o condomínio edilício

A Lei Complementar n.º 214/2025 regulamenta os dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), da União. Pelo art. 26 dessa lei, o condomínio edilício, como regra, não é contribuinte do IBS e da CBS.

O motivo é simples: a cota condominial é um rateio de despesas entre os próprios condôminos. O condomínio não vende um serviço aos moradores; ele divide os custos de manter o prédio.

Quando o condomínio pode virar contribuinte

A situação muda quando o prédio passa a ter receitas relevantes vindas de fora, como:

• aluguel do salão de festas ou da churrasqueira para não moradores;
• cessão do telhado para antenas de telefonia;
• painéis de publicidade na fachada;
• locação de lojas, quiosques ou vagas de estacionamento rotativo.

Segundo análises jurídicas da lei, se as taxas e valores cobrados dos próprios condôminos ficarem abaixo de 80% da receita total, o condomínio passa a ter incidência de IBS e CBS sobre essas outras receitas. Nesse caso, ele pode apropriar créditos proporcionais às operações tributadas.

Há ainda a possibilidade de optar pelo regime regular. Feita a opção, os tributos passam a incidir sobre todas as taxas e valores cobrados de condôminos e de terceiros, com direito a créditos. Essa escolha só faz sentido após um estudo caso a caso, com contador.

O cronograma da transição

A reforma é gradual. De forma resumida:

• 2026: ano de teste, com alíquotas simbólicas de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, com dispensa de recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias.
• 2027: extinção do PIS e da Cofins e cobrança da CBS.
• 2029 a 2032: redução progressiva do ICMS e do ISS, com aumento proporcional do IBS.
• 2033: fim do ICMS e do ISS, com o novo sistema em vigor pleno.

Onde o bolso do condômino sente: nos fornecedores

Mesmo sem pagar IBS e CBS sobre a taxa, o condomínio compra serviços de empresas que pagam esses tributos: portaria terceirizada, limpeza, segurança, manutenção de elevadores, jardinagem, sistemas de gestão. Como o condomínio, em regra, não aproveita créditos, a carga embutida no preço desses serviços tende a ser repassada.

Estimativas de mercado falam em aumentos de 2% a 7% nas despesas ao longo da transição. São projeções, não números oficiais, e variam conforme o perfil de cada prédio. O recado prático é revisar contratos e incluir o tema na previsão orçamentária.

O que o síndico deve fazer agora

1. Separe as receitas do condomínio

Monte uma tabela com tudo o que entra no caixa: cotas ordinárias, fundo de reserva, multas, aluguel de espaços, antenas e publicidade. Isso mostra se o prédio está perto do limite de 80%.

2. Revise contratos com terceiros

Antenas, publicidade e locações de espaço precisam de contrato claro, com valores e responsabilidades. Avalie com o contador o efeito tributário de cada um.

3. Peça transparência aos fornecedores

Ao renovar contratos, peça que o fornecedor detalhe como pretende repassar a mudança tributária. Reajustes sem memória de cálculo devem ser questionados.

4. Inclua a reforma no orçamento de 2027

Reserve uma margem para reajustes de fornecedores e apresente o tema na assembleia de previsão orçamentária. Veja o nosso passo a passo da previsão orçamentária 2027.

Perguntas frequentes

A taxa de condomínio vai ter imposto embutido no boleto?

Em regra, não. O efeito esperado é indireto, pelos preços dos fornecedores.

O condomínio precisa emitir nota fiscal?

Condomínios com receitas de terceiros devem acompanhar as obrigações acessórias da transição com o contador, porque a regulamentação ainda está sendo detalhada pelos órgãos competentes.

Vale a pena alugar a cobertura para antenas?

Pode valer, mas a receita deve ser analisada junto com o efeito tributário e o limite de 80%. Faça a conta antes de assinar ou renovar.

Como a Guia ajuda

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