Previsão orçamentária 2027: passo a passo para o síndico aprovar sem sustos

O último trimestre do ano é a temporada da previsão orçamentária. É nesse documento que o condomínio decide quanto vai gastar no ano seguinte e, por consequência, quanto cada unidade vai pagar. Em 2027, o planejamento pede atenção redobrada: há o fim da escala 6x1, os efeitos da reforma tributária nos fornecedores e uma taxa média que já subiu 17% no DF em 2026.

Este guia mostra, em sete passos, como montar uma previsão realista e aprová-la sem surpresas.

O que a lei exige

O Código Civil determina que o síndico convoque, anualmente, assembleia para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas (art. 1.350). Também cabe ao síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano (art. 1.348, VI). A convenção do condomínio pode trazer regras adicionais, como prazos e forma de convocação.

Passo 1: levante os gastos reais dos últimos 12 meses

Parta dos balancetes, não de estimativas. Separe as despesas por grupo:

• pessoal e encargos (salários, férias, 13.º, FGTS, benefícios);
• contratos de serviços (portaria, limpeza, elevadores, segurança, jardinagem);
• consumo (água, energia e gás das áreas comuns);
• manutenção preventiva e corretiva;
• administrativas (administradora, seguros, taxas bancárias, sistema de gestão).

Passo 2: aplique os reajustes já conhecidos

Cada grupo tem seu índice: a convenção coletiva dos empregados para a folha, o índice previsto em cada contrato de serviço, as tarifas de água e energia. Evite aplicar um único percentual para tudo.

Passo 3: simule o impacto da nova jornada

Com a Emenda Constitucional 141/2026, a jornada máxima cai para 42 horas e, depois, para 40 horas semanais, sem redução de salário. Portarias 24 horas podem precisar de reforço. Simule cenários com a assessoria trabalhista antes de fechar o número.

Passo 4: reserve margem para reajustes de fornecedores

A reforma tributária tende a ser repassada nos preços de serviços terceirizados. Uma margem prudente, discutida com o conselho, evita chamadas extras no meio do ano.

Passo 5: planeje a manutenção pelo calendário

Inclua as manutenções obrigatórias e preventivas: elevadores, sistemas de combate a incêndio, para-raios, limpeza de caixas-d'água, recarga de extintores. Obras maiores podem ser previstas com rateio próprio. Veja também o nosso artigo sobre inspeção predial.

Passo 6: considere a inadimplência

Se, historicamente, 5% das unidades atrasam o pagamento, o orçamento precisa contar com isso. Ignorar a inadimplência faz o caixa fechar no vermelho, mesmo com a taxa aprovada. Veja como reduzir a inadimplência.

Passo 7: apresente com clareza na assembleia

Uma boa apresentação tem:

• comparação entre o orçamento de 2026, o realizado e a proposta de 2027;
• explicação de cada aumento acima da inflação;
• simulação do valor por unidade, considerando a fração ideal quando for o caso;
• cenários alternativos, quando houver escolhas a fazer (por exemplo, portaria presencial ou remota em parte do dia).

Envie o material junto com a convocação. Condôminos que chegam informados votam com mais segurança e questionam menos depois.

Fundo de reserva: quanto guardar?

O Código Civil não fixa um percentual mínimo para o fundo de reserva. A Lei n.º 4.591/1964 prevê que a convenção trate da forma de contribuição para constituí-lo (art. 9.º, § 3.º, "j"). Na prática, muitas convenções estabelecem um percentual sobre a taxa ordinária. O importante é que o fundo seja usado conforme as regras aprovadas e que seu saldo apareça nos balancetes.

Erros comuns que geram taxa extra

• Repetir o orçamento do ano anterior com um índice único.
• Esquecer o 13.º salário e as férias da equipe.
• Não prever manutenção de equipamentos antigos.
• Desconsiderar a inadimplência.
• Aprovar o orçamento sem enviar documentos antes da assembleia.

Como a Guia ajuda

A Guia Gestão Condominial monta a previsão orçamentária com base nos balancetes reais, simula cenários de pessoal e apresenta os números de forma clara na assembleia. Solicite uma proposta.