Reforma do Código Civil (PL 4/2025): o que pode mudar para síndicos e condôminos

Está em tramitação no Senado Federal o Projeto de Lei n.º 4/2025, que propõe uma ampla reforma do Código Civil. O texto altera centenas de artigos e inclui mudanças importantes para os condomínios edilícios. Como ainda é um projeto, nada disso vale por enquanto, mas síndicos e condôminos fazem bem em acompanhar.

Em que pé está o projeto

Segundo a página oficial do Senado, o PL 4/2025 está em tramitação, sob análise de uma comissão temporária. Depois, ainda precisa passar pelo Plenário do Senado e pela Câmara dos Deputados, e pode sofrer alterações em todas essas etapas. O texto já recebeu um grande número de emendas.

Por isso, a regra de ouro é: até a aprovação e a sanção, continua valendo o Código Civil atual.

As principais mudanças propostas para condomínios

As análises publicadas sobre o projeto destacam os pontos abaixo. Como o texto pode mudar, trate-os como propostas.

Multa por atraso maior

Hoje, a multa por atraso da taxa condominial é de até 2% (art. 1.336, § 1.º, do Código Civil). O projeto prevê a possibilidade de multa de até 10%, desde que prevista na convenção ou aprovada em assembleia.

Fim do desconto por pagamento antecipado

O texto proposto veda a cláusula de desconto pela antecipação do pagamento, prática comum em muitos condomínios para estimular o pagamento em dia.

Devedor contumaz

O projeto cria a figura do condômino que deixa de pagar reiteradamente suas obrigações, sujeito a sanções específicas.

Condômino antissocial e possibilidade de exclusão

O Código Civil já permite multa de até dez vezes o valor da contribuição para o condômino com comportamento antissocial reiterado (art. 1.337, parágrafo único). O projeto prevê que, se as multas forem ineficazes, uma assembleia possa deliberar pela exclusão do condômino antissocial, com confirmação judicial. É um dos pontos mais debatidos.

Quórum para multas

Há propostas de mudança no quórum para aplicar multas ao condômino que descumpre deveres reiteradamente. Hoje, o art. 1.337 exige três quartos dos condôminos restantes. As análises divergem sobre o quórum final do projeto, e por isso é preciso aguardar o texto aprovado.

Síndico remunerado, pessoa física ou jurídica

O projeto deixa expresso que o síndico pode ser remunerado ou não, e que pode ser pessoa natural ou jurídica, consolidando uma prática que já existe com o síndico profissional.

O que vale hoje

Enquanto o projeto não for aprovado:

• a multa por atraso continua limitada a 2%, com juros de 1% ao mês, salvo previsão diferente na convenção para os juros (art. 1.336, § 1.º);
• a multa para o condômino que descumpre deveres reiteradamente é de até cinco vezes a contribuição, com deliberação de três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337, caput);
• a multa para o comportamento antissocial é de até dez vezes a contribuição (art. 1.337, parágrafo único);
• a convenção e o regimento interno seguem como as principais ferramentas do condomínio.

Como se preparar

1. Revise a convenção: muitas convenções têm cláusulas antigas, que podem ficar desatualizadas com a reforma.
2. Documente ocorrências: advertências e multas dependem de registros consistentes.
3. Evite aplicar regras que ainda não existem: cobrar multa de 10% hoje, por exemplo, é ilegal.
4. Acompanhe a tramitação: a página do PL 4/2025 no site do Senado mostra cada etapa.

Como a Guia ajuda

A Guia Gestão Condominial acompanha as mudanças legais e ajuda síndicos do DF a manter convenção, regimento e rotinas atualizados. Fale com a nossa equipe.